7 月 7 日，最高人民法院案例库收录的一起江苏盐城 “烂尾楼” 纠纷案，在法律界与地产圈掀起波澜。这起判决开发商返还首付、承担全部贷款并支付违约金的案例，不仅为 “还贷却无房、停贷就失信” 的业主们带来曙光，更以 “入库即具有强制参考效力” 的刚性约束，标志着我国对烂尾楼纠纷的司法裁判进入 “同案同判” 的新阶段。当这一案例与此前连云港、珠海的类似判决形成司法合力，业主维权终于有了更坚实的法律底气。
一、案例核心：法律突破与权责厘清
盐城案例的判决结果看似简单，却蕴含着对烂尾楼纠纷中核心法律关系的彻底厘清。2021 年，陆某支付 43 万元首付后按揭购买房屋，在已偿还 19 万元贷款的情况下，遭遇开发商逾期交房 4 个月且明确 “无法交付”。法院最终支持其全部诉求：解除购房合同与贷款合同，开发商返还首付、已还贷款及利息，承担剩余贷款并支付违约金。这一判决直击业主最痛的 “无房还贷” 困境，首次以入库案例的形式确立了清晰的裁判规则。
从法律层面看，该案的突破体现在三方面。其一，明确 “烂尾楼” 的法律定性为 “短期内无交付可能性的房屋”，依据《民法典》第五百六十三条 “当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，可解除合同” 的规定，赋予购房者解除权的合法性。其二，厘清双重法律关系：购房人与开发商的商品房销售合同，以及购房人与银行的金融借款合同并非孤立存在，购房者有权同时解除两份合同以摆脱 “钱房两空” 的枷锁。其三，否定了银行 “无过错即免责” 的主张，即便银行无直接过错，仍需配合解除贷款合同，由真正违约的开发商承担最终责任。
最高法将此案入库的意义远超个案。根据《人民法院案例库建设运行工作规程》，各级法院审理类似案件时必须检索并参考入库案例，这意味着地方法院的自由裁量权被限制，“同案不同判” 的乱象将大幅减少。湖北维力律师事务所项鸣宇律师指出：“这相当于给全国法院立了规矩，相似案情必须参照判决，购房者不必再担心地方保护主义导致的裁判不公。”
二、维权升级：从 “个体抗争” 到 “制度护航”
在此之前，烂尾楼业主的维权之路布满荆棘。一方面，法律依据模糊，部分法院以 “贷款合同与购房合同相互独立” 为由，拒绝解除贷款合同，导致业主 “停贷即失信”；另一方面，地方保护主义与司法尺度不一，相似案情在不同地区可能出现截然相反的判决，严重打击业主维权信心。
2022 年，全国多地业主发起 “强制停贷” 运动，背后正是 “还贷无房” 的绝望。彼时，多数法院对解除贷款合同持谨慎态度，业主往往面临 “既输官司又损信用” 的双重打击。而连云港、珠海的类似判决虽早于盐城案例，却因未入库而缺乏普遍约束力。此次盐城案例入库，标志着司法态度的根本性转变 —— 从 “维稳优先” 转向 “权利保障优先”，从 “个案平衡” 转向 “制度性兜底”。
辽宁瑞畅律师事务所刘振乾律师认为，案例入库强化了审理思路，更重要的是 “提振了消费者购房信心”。对购房者而言，这意味着维权有了明确的法律预期：只要开发商逾期交房导致合同目的无法实现，就有权解除合同并要求开发商承担全部贷款责任。这种预期不仅能减少维权成本，更能倒逼开发商重视交房承诺，倒逼银行加强对预售资金的监管。
在实操层面，案例为业主提供了清晰的维权路径：首先固定开发商逾期交房的证据（如催告函、书面答复等）；其次同时起诉开发商与银行，明确主张解除两份合同；最后依据入库案例要求法院参照判决。北京金诉律师事务所王玉臣律师建议：“业主无需再单打独斗，可依据入库案例集体维权，既提高效率，也向法院和开发商传递更强的维权信号。”
三、现实困境：“判决胜诉” 与 “执行落地” 的鸿沟
然而，判决胜诉不等于权益兑现。社交媒体上的担忧直指核心：“开发商没钱，判决再漂亮也是白条。” 这一忧虑道出了烂尾楼纠纷最棘手的 “执行难” 问题。
从司法实践看，烂尾楼开发商往往已濒临破产，偿债能力极弱。盐城案例中，开发商承认 “无法交付房屋”，其资产可能早已被抵押或查封，即便法院判决返还首付和贷款，业主也可能因开发商无财产可供执行而徒留一纸判决。更隐蔽的风险在于，若业主在开发商破产前通过诉讼解除合同，可能丧失 “商品房消费者优先权”。根据相关法律规定，未解除合同的购房者在开发商破产时可优先获得房屋或退款，而解除合同后则沦为普通债权人，受偿顺序大幅后移。
这就形成了维权策略的两难：解除合同可停止还贷，却可能丧失优先受偿权；不解除合同等待交房，又需持续还贷，且交房时间遥遥无期。项鸣宇律师分享的案例颇具代表性：其当事人在保交楼政策推动下选择撤诉等待交房，最终成功收房却放弃了违约金追索，“这是现实的妥协，毕竟拿到房比赢官司更重要”。
解决执行难题需要司法与行政的协同。一方面，法院需加强财产保全力度，在诉讼阶段就冻结开发商的预售资金、土地使用权等核心资产，防止其转移财产；另一方面，政府需加快保交楼政策落地，通过纾困资金注入、国企接盘等方式推动烂尾楼复工，从根源上减少 “无房可交” 的情况。广东的 “停贷止息” 案例提供了另一种思路：业主不解除合同，而是要求在房屋交付前暂停还贷，既保留优先受偿权，又减轻还贷压力，这种模式需银行与开发商共同承担过渡责任。
四、破局之道：多方协同的风险分担机制
烂尾楼纠纷的本质是市场风险与制度漏洞的集中爆发，解决问题不能仅靠司法 “单兵突进”，而需立法、司法、行政、市场的多方协同。
在立法层面，需完善预售资金监管制度。广东案例暴露的银行违规将按揭贷款转入非监管账户问题，凸显了预售资金 “专款专用” 的重要性。未来应通过立法明确银行对预售资金监管的连带责任，若银行未按规定将贷款存入监管账户，需对烂尾承担连带赔偿责任，从源头遏制开发商挪用资金的冲动。
在行政层面，保交楼政策需与司法形成合力。当前多地将烂尾楼纳入 “白名单”，通过政府协调、资金注入推动复工，但部分项目因债务复杂进展缓慢。应建立 “司法 - 行政” 联动机制，法院在审理烂尾楼案件时，可邀请政府部门介入调解，优先推动 “复工交房” 而非 “破产清算”，最大程度保障业主居住权益。
在市场层面，需探索多元化的风险分散工具。例如推广 “交房保险”，由开发商购买保险，若逾期交房则由保险公司先行赔付业主损失；又如建立烂尾楼纾困基金，通过市场化方式接盘重组项目，既避免政府过度干预，又能提高复工效率。
对业主而言，理性维权同样重要。在购房前应核查开发商资质与预售资金监管情况，避免选择高风险房企；在烂尾发生后，可优先通过业主委员会与政府、开发商协商复工，而非直接起诉解除合同；若选择诉讼，需综合评估开发商偿债能力与项目复工可能性，避免因盲目解除合同丧失优先受偿权。
五、结语：维权里程碑后的长效思考
盐城案例入库无疑是烂尾楼维权的里程碑，它以制度性力量为业主撑起 “权利保护伞”，标志着司法对弱势群体的倾斜，对规范房地产市场秩序具有深远意义。但我们也需清醒认识到，案例解决的是 “该不该赔” 的问题，而 “能不能赔”“如何避免再发生” 的问题仍待破解。
烂尾楼的根源在于房地产高杠杆模式与监管缺失，仅靠司法救济难以根治。唯有将司法保障与预售资金监管、房企融资约束、保交楼政策等形成闭环，才能真正实现 “居者有其屋” 的愿景。对业主而言，案例带来的不仅是维权底气，更是对 “契约精神” 的信仰；对社会而言，这不仅是一次司法进步，更是对 “公平正义” 的践行 —— 让违约者承担代价，让无辜者免于受损，这才是法律最应守护的底线。