2026年A股开门红的喜庆氛围中，创纪录的13连阳将市场情绪推向高点，重回4000点的指数背后，不少分析将此轮行情的引爆点指向1月2日《求是》刊登的四千字长文——《改善和稳定房地产市场预期》。作为近十年来《求是》首次以房地产为开年大作，这篇文章被赋予了太多解读空间，“政策要一次性给足”“房地产带有显著金融资产属性”两句表述，更是让市场滋生出“楼市将下猛药”的猜想。但热闹背后，楼市的真实走向的是政策刺激下的反弹，还是新旧模式转换中的必然分化？答案或许藏在供需格局与政策逻辑的深层博弈里。

一文定调？《求是》文章的核心信号

这篇被市场视为“当头炮”的文章，以三段式结构清晰勾勒出当前房地产市场的现状、潜力与方向，核心并非激进刺激，而是对行业转型的精准定调。文章明确指出，我国住房市场已从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，截至2024年人均住房面积达41平方米、户均1.1套，传统“高负债、高杠杆、高周转”模式已走到尽头。这种判断并非否定地产行业价值，而是正视发展阶段的变化——泛地产行业占GDP比重仍达13%，高于欧美日发达国家10%的长期水平，行业仍有企稳空间。

在需求端，文章点出两大潜力：一是结构性缺口，面向新市民、青年人的保障性住房供给不足，同时居民需求从“有没有”向“好不好”升级，住房品质成为核心诉求；二是存量更新需求，40%家庭人均住房面积不足30平、7%不足20平，350亿平方米存量住房每年按2%折旧，可释放7亿平方米替代需求，叠加日韩经验推算，未来年度新建住房规模仍将维持在1000万—1490万套区间。

政策层面，文章提出的三大建议——保持政策力度、做好供给管理、加强预期引导，看似释放积极信号，但细究之下更偏向“稳”而非“猛”。所谓“政策一次性给足”，核心是满足刚性与改善需求、取消限制性措施，并未提及市场期待的“降利率、降首付”等强刺激工具；“供给管理”则聚焦严控增量、盘活存量与“好房子”建设，与住建部政策研究中心副主任钟庭军长期倡导的分层次住房结构理念高度契合。

政策逻辑：钟庭军的“二元结构”蓝图

解读《求是》文章，绕不开其作者钟庭军的研究脉络。作为长期深耕地产政策与住房保障领域的专家，钟庭军近年来多次在行业大会中阐释“好房子”政策体系，强调住房需求从“有没有”向“好不好”的转变，而其核心主张始终围绕“刚需归刚需、市场归市场”的二元结构展开。这种理念在其过往论文中体现得更为鲜明，也为理解当前政策导向提供了关键钥匙。

在《论住房的刚性需求》中，钟庭军明确区分了消费属性与投资属性，提出要保护作为消费需求的刚性需求，抑制投机需求，避免投资行为扩大住房领域的收入分配不平等。他指出，所谓“房价财富幻觉”往往让消费者误将通胀、人口、基建叠加的名义价格，当作商品房自身价值，进而催生过度需求，而投资需求的泛滥会拉高房价，对刚需形成挤出效应。在《警惕房地产宏观调控中的新自由主义趋向》中，他更直白批判“城市化—刚需—高房价”的逻辑谬误，认为投机需求被混淆为刚需，无支付能力的“伪刚需”本质是无效需求。

结合这些观点不难理解，《求是》文章提及的“房地产金融资产属性”，绝非鼓励全民炒房，更可能指向高端品质住房的市场化定位——让市场化板块承载改善与部分投资需求，通过品质升级实现价值提升；而刚需板块则通过保障性住房体系托底，与价格脱敏，确保基本居住权益。这种二元结构，早已在当前市场中显现端倪。

市场分化：豪宅独立行情与整体筑底

与政策层面的“稳”相呼应，当前楼市呈现出鲜明的分化特征：整体筑底回落与高端市场逆势走强并行，印证了“品质无需刺激、刚需难靠拉动”的现实。数据显示，2025年楼市销售面积与成交额持续回落，但价格端出现背离——新房价格缓慢上行，二手房持续回落，核心差异便在于供给结构的优化。

改善型与豪宅市场已走出独立行情。二手房领域，中指研究院数据显示，2025年前11月120—144平米户型成交占比达30%，120平米以上户型占比升至46%，较2016年的30%大幅提升；新房市场更是豪宅主导，上海2025年新房成交套均均价达1000万，套均面积增至124.54平方米，中原地产直言其新房市场“几乎等同于豪宅市场”。北京、杭州、深圳同步呈现类似趋势，2025年前11月北京千万级新房销量同比增长38%，杭州千万级豪宅销量增长67.2%，深圳湾某楼盘更创下两小时销售额破100亿的纪录，单价高达38万元/平、总价超2亿。

与之形成对比的是，普通住宅市场对政策刺激的敏感度持续下降。2025年12月财政部将不足两年住房增值税率从5%降至3%，但摩根大通研报指出，不满两年住房占比仅6%，且仅惠及卖家，对市场拉动有限；北京楼市新政后虽出现短期脉冲式增长，新房日均成交增44.6%、二手房增37%，但增幅远不及2024年9月，脉冲效应消退后大概率回归常态。这背后是政策边际效用的递减——2021年以来，“降利率、降首付”工具魔力尽失，即便当前利率处于历史低位、首付比例一再下调，仍难以撬动普通市场需求。

2026展望：中性筑底，分化延续

机构对2026年楼市的展望普遍偏向中性，“筑底”成为关键词。国联证券预计，2026年住房销售面积同比下跌8.5%，销售金额下跌9.6%；中指研究院测算新建商品房销售面积同比下降6.2%，虽下跌幅度缩窄，但反转仍遥不可及。供给端调整更为剧烈，国联证券预测房地产开发投资总额同比下降12.0%，开工与竣工均呈两位数下滑，行业仍在经历痛苦的去产能与模式转型。

这种预期背后，是对市场惯性的清醒认知。房地产作为重资产行业，其调整周期远长于股市，政策传导存在时滞，且新旧模式转换需要时间——从依赖土地财政、高杠杆扩张，到聚焦品质提升、存量盘活，行业生态的重构非一日之功。《求是》文章的核心价值，不在于推出“猛药”，而在于明确转型方向：未来楼市不会是“一盘棋”式的普涨普跌，而是保障性住房托底刚需、市场化板块比拼品质的分化格局。

对于普通购房者而言，过度解读政策信号意义不大，更需认清自身需求：刚需群体可关注保障性住房与性价比高的普通住宅，无需被市场情绪裹挟；改善型需求可聚焦品质楼盘，这类产品的价值韧性已得到市场验证。对于行业而言，摒弃对“猛药”的幻想，深耕产品力、适配结构性需求，才是穿越周期的核心逻辑。毕竟，任何行业的周期性调整，最终都会回归价值本质，楼市亦不例外。

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