九龙仓的2025年财报呈现“一半海水，一半火焰”的局面。一边是母公司九龙仓集团成功扭亏为盈，另一边是负责收租的九龙仓置业则陷入亏损。这家手握海港城、成都IFS等顶级商业资产的“店王专业户”，正站在存量时代的十字路口，面临着不小的转型焦虑。

 财报速览：集团扭亏，置业承压

九龙仓集团与九龙仓置业这对“母子”公司，交出了截然不同的成绩单。

公司 核心指标 表现

九龙仓集团 总收入 109.97亿港元 (同比-9.23%)

股东应占盈利 0.5亿港元 (成功扭亏)

基础净盈利 41.04亿港元 (同比+47%)

财务状况 年终净负债清零

九龙仓置业 收入 128.15亿港元 (同比-1%)

营业盈利 93.49亿港元 (同比-4%)

股东应占亏损 42.57亿港元 (由盈转亏)

亏损原因 投资物业重估亏损约105.88亿港元

核心解读：
•   集团扭亏为盈：主要得益于内地发展物业的减值拨备大幅减少，以及借贷成本降低，属于“账面修复”。

•   置业亏损：核心在于香港投资物业因市场下行而录得巨额重估亏损，但剔除该影响后，其基础净盈利仍同比增长5%。