一、引言
五一假期期间，上海旧改项目又有新动态。5月1日，上海市规划和自然资源局公示了淮海东路云南南路7幅地块的协议出让情况，此次出让引发广泛关注。这一项目不仅体现了上海旧改工作的推进，也反映出国资在旧改项目中的重要作用以及旧改项目背后蕴含的巨大潜力和价值。

二、淮海东路旧改项目概况
（一）项目基本情况
此次淮海东路云南南路旧改项目出让地块用地面积总计3.3万平方米，整体容积率为2.72，地上建筑面积总计8.98万平方米，出让价格总计73.27亿元，意向用地者为上海黄浦城市更新建设发展有限公司。

（二）上海旧改工作进展
从去年开始，上海黄浦区连续释出多个核心板块的旧改项目，旧改工作进入快速发展阶段。2025年1月13日，上海发改委印发相关方案，对上海市旧改项目进行详细分工。到2025年底，要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。

三、国资接手旧改项目情况
（一）国资企业主导
透过股权结构可知，上海黄浦城市更新建设发展有限公司由上海地产集团持股60%，黄浦区国资委持股40%，是国资企业接手上海旧改项目。2024年上海旧改项目出让金额规模超500亿，大部分以协议形式出让，主体为各区域国资企业。黄浦区去年连续出让三个旧改项目，总金额高达350亿元，其中部分项目由外资或港资企业参与，如新加坡丰隆集团等，但大部分出让主体还是国资企业。

（二）国资企业特点及合作趋势
国资企业作为出让主体，能使项目符合区域整体发展规划和城市面貌，严格把控规划要求。然而，国资企业存在产品力不足的情况，在项目推进过程中，常通过出让股权方式寻求合作。如今年2月上海永业集团挂牌转让相关股权。所以，上海黄浦城市更新建设发展有限公司接手淮海东路旧改项目后大概率也会出让股权与其他企业合作。而且从黄浦区旧改项目投资方情况看，永业集团与黄浦城更的旧改项目大概率会选择与港资或者外资企业合作参与规划，嘉里建设有机会进一步扩大在黄浦区的影响力。

四、黄浦区旧改项目风貌建筑群规划
（一）复刻民国历史繁华
黄浦区在新一轮旧改项目中，有意复刻民国时期上海的历史与繁华。金陵东路项目由嘉里建设建设，其住宅部分金陵华庭于3月22日开盘销售，首开3小时售罄，总销售金额高达92.34亿元，还有价值最高的29套石库门风貌住宅未出售。

（二）淮海东路项目与金陵东路项目关联
地理位置相近：淮海东路旧改项目的7宗地块中有5宗位于金陵东路街道两侧，3宗商品住宅地块和1宗租赁住宅与金陵华庭项目在同一侧，另一宗商业办公用地在街道另一侧。
风貌建筑打造：淮海东路旧改项目规定地块内各类保护保留历史建筑总面积不少于6.64万平方米，将打造与金陵华庭类似的风貌住宅。此前金陵东路项目历史建筑体量超12万平方米，两大项目将在金陵东路上打造近20万方的历史风貌街区。
（三）外滩旧改项目及整体风貌建筑群展望
外滩旧改项目情况：2025年1月，《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》获批，涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，是近年来上海城央规模最大的旧改项目之一。补偿单价达15万元/㎡，拆迁补偿费用可能近千亿级别，未来土地出让价值巨大。该项目是“外滩第二立面”重要部分，“外滩第二立面”位于外滩沿黄浦江第一立面建筑后排等区域。
整体风貌建筑群形成：外滩第二立面南侧边界延安东路与金陵东路相邻，未来外滩、金陵东路、淮海东路以及新天地、豫园、法藏讲寺等旧改项目连成一体，将形成更庞大的历史风貌建筑群。
五、结论
上海的旧改工作在持续推进，国资在旧改项目中发挥着重要作用。淮海东路旧改项目作为典型代表，不仅体现了国资的主导地位，也反映出与其他企业合作的趋势。同时，黄浦区的旧改项目注重风貌建筑群的打造，通过复刻民国历史繁华，有望形成庞大的历史风貌建筑群，提升区域的历史文化价值和城市形象。这些旧改项目的推进，将为上海的城市发展和文化建设带来新的机遇和动力。